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ACHETER UN BIEN IMMOBILIER APRES 50 ANS

 

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Le projet d’acquisition d’un bien fait se poser beaucoup de questions. Est-ce plus compliqué à partir de la cinquantaine ? Réponses

 

Les quinquas peuvent-ils devenir propriétaires ?

S’offrir une maison ou un appartement à 50 ans et plus, c’est tout à fait possible, à condition que les revenus permettent d’obtenir un financement. Parfois, il est plus avantageux que celui d’un actif en début de carrière. Il est à noter que, si vous empruntez sur une durée supérieure à celle qui vous sépare de la retraite, il convient de privilégier le prêt à échéance modulable ou par paliers. Vous pourrez allonger la durée de remboursement, lorsque vous prendrez votre retraite, ce qui réduira les échéances mensuelles.

 

Puis-je encore emprunter correctement à 60 ans ?

L’âge limite pour le remboursement d’un prêt immobilier est fixé à 75 ans. Il arrive que certaines banques acceptent jusqu’à 80 ans. Il est donc possible d’emprunter à 60 ans, voire 65. Vous pouvez prétendre aux mêmes conditions financières (frais, taux…) et vous pouvez souscrire des garanties similaires, que ce soit pour une caution bancaire ou une hypothèque. Seul bémol : la cotisation de l’assurance-emprunteur est plus élevée, afin de couvrir le risque de décès ou d’invalidité avant la fin de l’emprunt. En fonction de l’état de santé et d’antécédents médicaux, cette assurance coûte en moyenne trois fois plus cher après 50 ans que pour un sujet de 30 ans. Pour faire baisser les prix, vous pouvez souscrire une assurance individuelle conformément à la loi dite « Lagarde » de 2010, plutôt que celle de la banque. Bien que cette dernière ne puisse pas refuser une autre couverture avec des garanties équivalentes ou supérieures, elle tentera de vous en dissuader, en vous menaçant de ne pas vous accorder le prêt ou en rehaussant le taux d’intérêt. Dans ce cas précis et si vous avez la preuve matérielle de refus de la banque, une lettre recommandée avec référence à la loi de 2010 peut décanter les choses.

 

Vaut-il mieux acheter ou louer ?

A court terme, louer revient à moins cher. Pour un même logement, le loyer mensuel est, la plupart du temps, inférieur à l’échéance d’un remboursement de prêt, excepté si vous avez un apport personnel important et empruntez une somme d’argent moindre.

En revanche, à moyen ou long terme, l’achat s’avère souvent plus rentable. Selon une estimation d’un site internet, l’achat d’un logement de 70 m2 est plus intéressant que de le louer, à partir d’une durée de 3 ans en moyenne. Mais attention à la localisation du bien immobilier. En effet, à Bordeaux et Paris, où les prix sont très élevés, il faut compter 9 ans et plus pour rentabiliser l’achat par rapport à la location.

 

Quelles charges pour le futur propriétaire ?

Acheter suppose des charges supplémentaires que vous n’avez pas si vous êtes locataire. Ainsi, il faut tenir compte du coût du crédit et des frais d’acquisition (ex : frais de notaire). Vous êtes également redevable de la taxe foncière en plus de celle de l’habitation. Enfin, il n’est pas impossible que vous deviez financer des travaux pour votre bien.

 

Comment obtenir un taux de crédit intéressant ?

Actuellement, les taux de crédit sont d’un peu plus de 1% pour une période de 10 ans, aux alentours de 1,5% pour 15 ans.

Si vous disposez d’un bon apport et de revenus réguliers, vous pouvez encore faire baisser légèrement le taux. Enfin, cela peut permettre une ristourne sur les frais de dossier et les indemnités pour un remboursement avant l’échéance finale. Il faut savoir que les offres de prêt doivent être indiquées au taux effectif global (TAEG). Le taux intègre le coût total de crédit, les frais de dossier, d’assurance et de garantie.

 

Faut-il un apport pour emprunter ?

Très souvent, les banques réclament un apport de 10% du prix du bien pour la résidence principale. Cette somme est destinée à couvrir les frais annexes au prix de vente (notaire, frais d’emprunt…). Plus votre apport personnel est important, meilleures sont les conditions de crédit. Un apport élevé montre sa capacité à épargner et donc à rembourser l’emprunt. Pour déterminer le montant global que vous consacrez à votre achat, il faut ajouter son apport personnel à sa capacité d’emprunt et le cas échéant aux aides auxquelles on peut prétendre.

 

Quelles précautions avant d’acheter ?

Lorsque vous achetez un logement, vous devez être attentif aux qualités de bien, à son état et à son environnement. Vérifiez que le prix est conforme aux prix pratiqués dans le secteur. Il est essentiel d’estimer le budget global de l’opération. En plus de l’emprunt, il faut bien appréhender les charges et les travaux, si c’est une copropriété, ainsi que les impôts locaux que vous devrez assumer. Si vous achetez en dehors d’une ville, il faut bien intégrer le coût des transports. Pour l’achat d’un appartement ancien, le syndic doit vous donner plusieurs documents sur l’état de la copropriété et sa situation financière. Dans le cas d’un logement neuf, le contrat dit « de réservation » doit préciser l’organisme qui garantit la fin des travaux de l’immeuble, en cas de défaillance du constructeur.

Arnaud FAUCON

 

AIDES A L’ACQUISITION

Des prêts sont consentis par l’Etat aux ménages modestes, en complément de l’emprunt principal, pour permettre d’acheter leur résidence principale.

Le prêt à taux zéro ou PTZ, réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis plus de 2 ans, est accordé, sous conditions de ressources, pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux dans certaines parties du territoire. Sans frais de dossiers ni intérêts, il est attribué dans la plupart des banques. Il peut financier jusqu’à 40 % de l’opération, avec un plafond qui varie en fonction du lieu de vente et de la taille du loyer. Enfin, d’autres aides sont cumulables avec le PTZ, comme le prêt d’accession sociale (PAS) ou pour certains salariés, le prêt 1% logement, désormais appelé Action Logement.



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